北京顶级学区房降价400万没人买 北京海淀区学区房参考价

隔半年，房源差价最高可达8万元/平方米，基本跌回本轮涨价前水平。九月至今，交易不到五套。

位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，曾被视为海淀二手房价格的天花板，因为100%对口一流一类。然而，在今年夏天前所未有的教育改革浪潮中，该区一位房地产经纪人告诉记者，其顶级学区房的光环正在逐渐暗淡。

蜂鸟家园房价作为北京顶级学区房之一，急剧下跌并非孤独。

7月初，随着北京幼儿园入学政策的调整，海淀、西城等地区积极落实多校划片入学政策，打破了北京鸡娃家长凭房票上名校的认知。

记者走访时发现，7月以来，德胜、月坛、海淀万柳等热门地区学区房挂牌价格迅速下降。据西城区链家某房产中介介绍，8月份德胜区二手房成交量下降近50%，房价下降近10%。

学区房的确定性失效是北京学区房市场热度下降的重要拐点。在双减下，随着北京学区教育均衡水平的加快，名校的概念逐渐淡化。

8月25日，北京市教委在部署秋季新学期工作时指出，将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，进一步落实学区集团化办学。随后，记者从西城海淀多家中介店了解到，一些原本愿意买房的家长陷入了观望期。

目前，北京学区房市场正带头‘挤泡沫’。安居客研究院北部分院首席分析师李震在接受记者采访时表示，新老划断、多校划片、教师轮岗等教改政策有效抑制了去年下半年以来北京二手学区房市场需求和价格集中过热。

但需要注意的是，上述政策只解决了优质资源的再分配，并没有解决实质性的资源增量。由于优质教育资源有限，集中在东西海城、西城、海淀)，房屋与学区仍难以完全脱钩。去除泡沫后，北京优质学区房价将保持在一定高位。李震说。

房价跌回一年前的水平

今年上半年，蜂鸟家园小区创下半年平均涨幅约300万元，一度无房可售。进入7月后，小区挂售房屋单价从高位下降，业主心态松动:一套建筑面积约62平方米的一居室挂牌价820万元，单价约13.5万元/平方米，最终以20万元的降价成交。

这一轮跌幅大致相当于去年下半年以来的涨幅。总的来说，房价跌回了一年前的水平。上述海淀万柳地区房地产经理告诉记者，以同类房屋为例，去年下半年以来，挂售房屋单价上涨至14万~15万元/平方米。今年春节前后，这类房屋单价上涨至17万元以上，3月份再次上涨，达到19万~20万元/平方米的高点。与高点相比，房屋价值现在缩水约400万元。

9月以来，虽然挂售房屋数量较上月有所增加，但业主的心理价格很难继续下降，但购房者的预期无法上升。双方博弈下，明年的招生政策叠加还不清楚。截至本月第三周，该地区成交量仅为4套，较3月份同期成交量36套减少约80%。房地产经理说。

蜂鸟家园社区一直被视为海淀学区房的晴雨表，其房价由升降，反映了北京家长在学区房确定性失效的背景下追求顶级学区房心态的转变。

7月初，海淀区幼儿园严格执行以多校划片为主，单校划片与多校划片相结合的入学方式，明确2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋产权证的房屋用于申请入学的，多校划片通过计算机分配入学。随后，海淀中关村学区、海淀学区等热门学区出现了一些现象，近入学、牛小家庭子女调到区内其他学校的现象。

以海淀学区为例，2019年1月1日后购买蜂鸟家园社区的一位家长告诉记者，他的孩子今年没有就近入学，而是被调到了周边的万泉河小学。今年，我们学区有近50个意向是中关村三小学的家庭。他们的孩子被调到万泉河小学和西一小学，这是以前从未发生过的。中关村一小学生人数也差不多。

与学位相对充裕、有单校划片实施空间的海淀区相比，西城区今年实施多校划片的力度更大，影响更大。

据了解，今年西城区厉行多校划片后，受学位供给不足影响，2020年7月31日后，德胜月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近地区的小学入学，金融街等学区也出现了7.31后新购房群体的子女无法进入房本对应的小学，被调到学区其他学校的情况。

多校划片动摇了学区房的基础。在西城区，一房一学籍已经成为过去式。对于新购房者来说，由于子女入学排名较低，可能面临跨区域调整的风险，这无疑会对西城区核心学区的顶级学区造成重创。合硕首席分析师告诉记者。

在西城区严格执行多校划片后，德胜和月坛二手房挂牌价格迅速下降。数据显示，7月份，西城区二手住宅交易套数为949套，较上月1212套下调约21%。

德胜地区的一位房地产经理告诉记者，上半年，西城区最佳学区金德月(金融街、德胜、月坛)的月成交量往往接近100套。7月以来，受多校划片影响，德胜月坛二手房成交量几乎减半。今年8月，德胜地区的二手房套数只有40套左右。

在市场寒冷的同时，房地产市场秩序的整顿仍在继续。7月初，西城区房管局表示，为确保西城区教育改革政策的顺利实施，区房管局约谈了辖区内的链家。我爱我家。21世纪房地产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会议，重申禁止炒作学区房。

受教育、住房等政策影响，西城核心学区二手学区房价明显降温。记者从德胜地区多家房地产中介店了解到，以50平方米左右的一居室为例，近两个月来，德胜地区此类房屋的最低成交单价在13-15万元左右，而此前该地区同类房屋的最低成交单价在17万元以上。相比之下，降幅超过10%，购房者议价空间增加，成交价格往往低于上市价格。

随着西城、海淀等教育高地热点学区房价格回调，北京二手房市场热度也进入下行通道。根据国家统计局公布的70个城市的房价数据，7月8日，北京二手房价格环比上涨分别下降0.6和0.3个百分点，结束了此前领涨全国的状态。

老师轮岗后，买家更加观望。

多校划片，打破了房屋与学区的对应关系;教师轮岗，通过淡化名校理念，进一步动摇了顶级学区房的价值。

8月25日，在北京市教育双减新闻发布会上，北京市委教育工作委员会副书记、市教委发言人表示，新学期，北京将大面积、大比例推进干部教师轮岗;完善城市学区(教育集团)改革，实现学区(教育集团)全覆盖，促进学区(教育集团)校际教师均衡配置，按需交流轮岗。

21世纪教育研究院院长熊丙奇认为，义务教育学校的不平衡主要是教师的不平衡。如果(大面积、大比例推进校长教师交流轮岗)能够有效实施，义务教育资源的均等配置将得到实现，学区内乃至全市的学校质量差距将缩小，学区房和学位房将被消除，家长择校焦虑将得到缓解。

对于教师轮岗消除学区房热的观点，进一步指出，教师轮岗改变教育格局，更多体现在楼市改变市场预期上。

2023年，一名孩子从小到大。打算在西城区更换小学区房的家长告诉记者，考虑到目前的学区政策，单校没有保障，学位紧张程度仍在加剧。购买学区房的心态已经从追求‘金德月’的最佳学区转变为考虑从广外开始。陶白等相对中等但学位充足的学区。

根据北京教育科学研究院的计算，到2023年，北京将迎来小学学位需求-108.2万个。若学位利用率为95%，则2023年学位缺口为4.8万个，小学缺口为50个。若学位利用率降至90%，则2023年学位缺口为11.1万个，小学缺口为115个。

西城区的学位差距比海淀大。如果你还盯着‘金德月’，意义不大。特别是今年西城区加大教师轮岗力度后，关注广外等地区的家长数量明显增加。但在教育政策的调整下，房价是否仍有下行空间。教师轮换的效果还不清楚。还有很多像我这样还在观望的家长。上述父母说。

有市场观点认为，由于德胜月坛学区的溢出效应和教师大面积、大比例轮换后，西城学区教学质量差距缩小，广外等曾经的西城房价萧条将被填补。

但记者走访时发现，近两个月来，在房价方面，除德胜月坛地区房价大幅下跌外，金融街等核心区和广外陶白等周边地区房价水平保持稳定下降。

上述西城区链家某房地产经理告诉记者，金融街老破小房屋单价仍维持在15-23万元/平方米，但部分房屋挤出了上半年的水分。一方面是因为金融街覆盖北京师范大学附属中学、北京师范大学附属实验中学、八中、四中等重点初中，对口直升、分配的概率较高;另一方面，也是因为该地区去除了学区属性，对工作和住房的需求更大。

海淀学区房市场也出现了同样的市场观望情绪。但据该地区多位房地产经理介绍，持观望态度的家庭主要担心明年多校划片的实施，但受教师轮岗政策影响较小。

海淀六小强年前就开始帮助弱校，而名校集团化办学海淀也走在了前面。因此，教师轮岗对海淀家长的心理预期影响不大。海淀某重点小学教师告诉记者。

中国教育科学院研究员朱朝晖告诉记者，教师轮岗可以看作是降低学区房热的一种措施，但不能从根本上淡化房屋与学校的对应关系。教师轮岗需要条件。只有在学校差距相对较小的背景下，教师轮岗的效果才会放大;同时，教师轮岗仍主要在学区，难以填补学区教学质量的差异。

在朱赵辉看来，短期来看，通过一些行政措施降温更具时效性;从长远来看，扩大优质教育资源供给，促进学区间教育均衡是根本原因。

学区房是义务教育阶段，公共教育资源分布不均衡。如果学校之间的教学质量差距不能缩小，优质学区的刚性需求将永远存在。家长对孩子追求更好教育的心态最终会以学区房热、择校热、校外培训热的形式呈现。储朝晖称。

北京海淀发布热点小区二手房参考价

据了解，海淀区房地产经纪协会给出交易指导参考价的29个小区，包括前期大热的蜂鸟家园、新起点嘉园等。据了解，目前，已有多家中介机构响应协会号召，承诺规范经营，不利用抬高房屋售价来争夺销售房源、抢占市场份额，对偏离指导参考价、报价明显过高的房源信息，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

9月29日，据《北京日报》报道，海淀区房地产经纪协会近日发布行业内部自律倡议，呼吁中介机构抵制恶意争夺房屋。海淀房协还发布了部分热点社区二手房交易指导参考价格，供中介机构参考。

根据诸葛找房数据研究中心的消息，海淀区房地产经纪协会在行业内的自律倡议主要包括:

一是遏制个别中介机构为抢房、提高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争，维护市场健康健康发展;

二是通过指导价，使过热地区二手房市场价格回归理性，符合房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期的精神要求;

第三，针对恶意竞争、偏离指导参考价、报价过高等违法行为，在明确核实相关信息的真实性和合理性之前，不会发布相关信息，也不会提供委托代理服务。

此外，据诸葛找房数据研究中心消息，海淀房协发布的二手房指导价名单包括海淀29个重点小区，60-90平米以下的小户型，60-90平米的中户型，90平米以上的大户型。超过指导价1%的，不允许任何中介上市，也不允许通过中介成交。

今年以来，全国许多地方都建立了二手房指导参考价机制。目前，该机制对当地二手房价格有明显的降温作用。尤其是今年最早实施二手房指导价的深圳，8月份深圳二手房成交量仅为2043套，同比下降80%以上，创下近10年新低。与此同时，8月份深圳二手房价格环比下跌0.4%，5月后连续四个月环比下跌。

北京作为一线城市中唯一尚未正式宣布建立二手房指导价的城市，无疑在热点地区发布了积极信号。诸葛找房数据研究中心预计后期热点行政区有望跟进，尤其是西城区。从影响力来看，目前涉及的社区范围不大，但对海淀区热点社区影响较大，对新房市场量价影响不大。