上海别墅凶宅拍卖,一幢凶宅拍卖引发的法律思考

凶宅，以前指不吉利的房子或有幽灵的房子。 从法律意义上讲，应该是指在一定期间内因自杀或杀人等原因导致人员异常死亡的房屋。 这样，就排除了正常的生理死亡，如生老病死； 因住宅火灾、煤气中毒、自杀、他杀等意外事件致人死亡

死亡之家，可以成为法律意义上的凶宅。

二手房交易中由于信息不对称，对房地产的历史状况不甚了解，房东也不主动告知，难免会遇到所谓的“凶宅”。

根据我国社会传统风俗，涉案房屋为“凶宅”确实会对涉案房屋的价值产生一定的不良影响，进而影响购房者的购房意愿。

近日，备受关注的房产由南京秦淮法院在淘宝网上拍卖，房产位于南京江宁区秣陵街道将军大街50号瑞景文华区。 该小区二手房均价3.2万/左右，这套房子单价1万/出头，市场价1236万元的别墅起拍价435万元。 为什么这么说呢，因为这个房地产和2011年发生的停尸房有关。 原房东的父女两人在别墅的车库杀害了女婿，并拆除了遗体。 随后，被南京市中级人民法院以故意杀人罪判处死刑缓期二年执行，无期徒刑。

此后，该房屋多次过户，南京市白下区人民法院、玄武区人民法院、栖霞区人民法院共实施司法冻结11次。 2014年，南京建邺区人民法院曾公开拍卖该房产，起拍价格分别为820万元、657万元、551万元，但三次拍卖均以流拍告终。 这次再次被拍卖是因为金融合同的借款合同纠纷事件。

截至6月11日6时30分，已有10人报名，6087人接到警告后环顾四周。 这意味着应聘者已经每人交了30万元保证金。

拍品介绍

1 .拍卖标的：南京市江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华142栋101室房产、房屋总层数为3层。 建筑面积422.77平方米，设计用途为成套住宅。

2 )票号时)所有票号)江转字第JN00248157号； 丘比特权号码11228010-0050-1。 取得方法：司法裁定。 注册日期： 2012年5月23日。

3 .税费负担情况：按国家及当地主管部门规定由相应主体承担税费，买受人先垫付后，优先从拍卖价款中收取。

4 .物业费、水、电、气等情况：如有欠费，由买方承担。

5 .所在楼宇状况：物业位于南京市江宁区秭陵街道将军大道，周边有银行、酒店等商业配套设施，附近有小学、医院等行政配套设施，生活便利，沿线有多辆公交车，交通便利。

6.瑕疵提醒：评估公司对估价对象查勘时，通过查阅历史资料后，确定本次评估对象发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现。本次评估最终价值考虑在原有市场价值的基础上按照50%计算最终价值。

从某专业房地产律师的角度看，竞买人应关注以下几点

1.竞买人拍得该套房产，是否受当地限购政策的约束。江苏省高级人民法院5月31日下发通知规定，司法拍卖房地产不受地方政府限购政策影响。 南京市房地产市场综合执法办公室于本月7日下发通知，明确《关于进一步加强房地产市场调控的通知》操作相关事项。 其中明确指出，司法拍卖取得的房地产，按住房限购政策执行，最终江苏省高院和南京政府对司法拍卖房是否适用限购政策各执一词。

2.原房东户口无法迁出。

房东的房子被强制拍卖后，房东一般不配合竞买人办理户口迁移手续。 此外，现有规定，在原房东不合作的情况下，不能强制迁籍其户口。 幸运的是，竞赛者的户籍迁入是。

3.房屋是否有人占用。

占有最常见，一般分为两种情况。 1 .合法占有，如租赁，法院决定拍卖前存在的租赁关系受法律保护，拍卖人拍卖成功后，应当遵守买卖不破租赁原则，继续许可承租人使用，直至租赁合同终止。 2 .非法侵占，如以缺钱为由侵占。 这种情况是违法的，房主的债务可以通过诉讼解决，没有法律依据的，恶意占有他人财产，明显侵犯他人合法权利。 合法占有在拍卖公告中明示。 房屋存在租赁，租赁的具体情况需要竞买人自己知道； 非法占有不受法律保护，但给竞赛者带来了房间入住的障碍。

4.竞拍后反悔的法律后果。

根据江苏省高级人民法院2017年9月12日《关于司法网拍成交的买受人悔拍后保证金及补交差价相关事宜的通知》，江苏省各级人民法院司法网拍成交的买受人后悔处理拍后保证金和补差价问题，统一如下：

一、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，司法网拍成交后，购买者后悔拍摄的，其支付的保证金不予退还。

二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款的规定，再次拍卖的价款低于原拍卖价款的，发生的差额、费用损失等由原买受人承担。 其缴纳的保证金足以弥补其差额等费用损失的，用其保证金弥补差额，原买受人无需另行承担责任。 其缴纳的保证金不足以弥补其差额等费用损失的，由原买受人承担不足部分。

三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十七条的规定，对司法网拍中恶意抬高价格、扰乱司法拍卖秩序的买受人，人民法院处以罚款、拘留，可以构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5.竞卖后的使用问题。

考虑到凶宅，我觉得竞赛者不会自己住。 竞争后，可以简单装修成出租、群租、办公用，n年后销售，或者做别的东西。

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