房贷利率新变革：固定利率与LPR+浮点利率的选择指南

自2020年3月1日起，央行宣布房贷利率将迎来重大改革，采用两种新型计算方式——（1）传统的固定利率与（2）基于LPR（贷款基础利率）的浮点利率模式。此变动自当月起正式启动，并于同年9月全面完成，总计耗时六个月，预计涉及约100万亿人民币的贷款市场。

**一、LPR与基准利率解析**
- **LPR解读：** LPR，即贷款基础利率，指的是商业银行向其最优客户提供贷款时的利率标准，其他贷款利率则据此上下浮动。
- **基准利率解析：** 基准利率是人行设定的商业银行存款、贷款、贴现业务的指导性利率，各金融机构可在一定范围内下调存款利率（最多10%）和贷款利率（最多20%）。
简言之，以往购房者的贷款利率参照官方固定（基准利率*折扣率），例如基准利率4.9%，享受9折优惠，则实际贷款利率为4.9%*0.9=4.41%，此利率将固定不变并伴随贷款周期。
然而，LPR则具有动态特征，由央行每年发布的一年期和五年期等各类LPR值决定。
**二、转换规则要点**
- **转换机会：** 每位借款人有一次选择权，可决定将贷款转为“固定利率”或“LPR+浮点利率”，一经选定即长期有效。
- **参考LPR数值：** 根据原有贷款合同期限确定，5年以下（含）参考1年期LPR，5年以上则参考5年期LPR。
- **申请转换途径：** 自3月1日起，借款人可至贷款发放银行柜台办理，各银行实施时间可能稍有差异，部分银行亦支持手机银行或网上银行办理。
- **无需转换的贷款类型：** (a) 2020年底前到期贷款；(b) 政策性贷款，如助学贷款；(c) 公积金个人住房贷款。
- **LPR+浮点利率是否每月变动？** 实际上并非如此，该利率一年一变，而非按月调整，每年都参考上一年度的数据。
**三、“LPR+浮点利率”计算示例**
假设某10年期贷款参考利率为4.9%，执行固定房贷利率上浮10%（即1.1倍），则实际利率为4.9%*1.1=5.39%。
固定浮点 = 当前执行利率（5.39%） - 2019年12月发布的五年期LPR（4.8%） = 0.59%
因此，当年的 **“LPR+浮点利率”** 即为4.8% + 0.59% = 5.39%。
需注意，对于2020年来说，基准利率等于LPR+浮点利率，但未来数值会有所变动。
**四、推行“LPR+浮点利率”的意义**
央行推行“LPR+浮点利率”政策旨在逐步减少房贷对基准利率的依赖，以便在未来经济发展中，房贷利率能更好地反映市场变化，不再随意波动。
**五、“LPR+浮点利率”的风险**
由于这一利率非固定，易受经济政策影响，短期内我国正处于降息周期，采用LPR浮动利率或许更为有利。然而，若未来国家上调利率，贷款人的实际利率也将随之增加。
**六、何种贷款方式更适合我们**
考虑到每个人只有一次选择机会，抉择需谨慎。
- **固定利率**：意味着贷款利率将锁定为签订合同时的利率。若现有利率较低（如基准利率打七折），则选择固定利率较优。
- **LPR+浮点利率**：当前环境下，鉴于全球金融市场动荡及我国可能进入“美林时钟”第三阶段，降息成为大势所趋，LPR贷款方式短期利率有望下降。长远来看，对比发达国家经验，中国经济迈向成熟阶段后，利率通常呈下降趋势。对比国内近二十年银行存款利率，我们也可发现其持续走低的态势，预期未来同样如此。
综上所述，若现有贷款利率较高（如5%以上），尝试选择“LPR贷款方式”或许更具前景。
敬请关注公众号【知所寻】获取更多相关内容！
让我们以金融视角洞悉世界。