以购代建能去库存吗_楼市为何现在要去库存？“以购代建”能去库存吗？专家解读→

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楼市为何现在要去库存？“以购代建”能去库存吗？专家解读→

本周五，国内房地产市场迎来了一系列重大利好政策的颁布，包括降低购房首付款比例、调低公积金贷款利率、废止房贷利率下限，同时还提出将库存房源收购并转为保障性住房。尤为引人注目的是，中国人民银行于当日下午宣布，将提供3000亿元的专项再贷款资金，用于支持政府对库存房源进行储备，此举引发了社会各界的广泛关注。

那么，为何当前房地产市场复苏的关键任务变成了去库存呢？根据国家统计局最新发布的数据，自四月以来，房地产市场供需双降，导致库存总量进一步增加。原因一在于三月预期的小阳春行情并未出现，市场需求持续收缩，进而引发新一轮的价格下滑和更为浓厚的市场观望情绪。另一原因是，虽然从去年开始二手房交易量有所回升，但增长速度却赶不上待售房源数量的增长，多地二手房挂盘量屡创新高。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋分析指出，当前市场上存在刚性购房需求，但由于房价和销量的下跌趋势，购房者仍在持币观望。随着交易量和价格的不断下滑，开发商面临的资金链困境也在加剧，这就需要政府适时出台相关政策，打破这一恶性循环，促使房地产市场回归平稳健康发展轨道。

今年4月30日，中央政治局会议明确提出：“要结合房地产市场供需关系的新变化和人民群众对优质住房的新期盼，统筹研究消化既有房产和优化增量住房的政策措施。”这是多年来中央再次强调房地产去库存的重要性。记者了解到，根据易居研究院等市场机构的数据，当前库存较高的核心问题并非房地产企业过度供应房源，而是库存消化能力长期处于低位，即房地产销售疲软。易居研究院统计结果显示，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前已达到25.3个月，远高于合理的12至14个月区间。

在近期颁布的多项重磅政策中，有一个明确提出了“以购代建”的策略，即库存较多的城市可按需购置一定数量的商品房，转为保障性住房使用。这种方式是否能有效加速库存消化呢？

近期，多地已推出“以购代建”相关政策，如杭州临安区计划在区域内收购一批商品住房作为公租房，绍兴越城区批量购买商品住宅用于人才安居工程，南京市也表示将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，同时盘活闲置土地和房屋。

从当前各地政策来看，“以购代建”有两个主要目标：一是加速消化存量商品房库存，二是推动保交楼和房地产融资协调机制“白名单”的建立，从而缓解房地产企业的资金困境。专家认为，这类政策将直接影响房屋买卖市场的氛围，改善房企销售状况和财务状况，对稳定整个市场具有积极作用。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池认为，收购存量商品房作为保障性住房既能帮助开发商顺利实现房产价值，又能增加保障性住房供应，满足更多保障家庭的需求，从而促进商品房市场与保障房市场双轮驱动、双轨并行的平稳健康发展。

近期实施的“以购代建”政策将在未来一段时间内对市场产生积极影响，尤其是在当前楼市调控政策转向去库存的大背景下，这些举措有助于减轻部分房企的资金压力，短期内稳定楼市。然而，在各地具体执行过程中，确保资金来源的可持续性及提高收储商品房的运营管理水平，将是检验政策成效的关键因素。

事实上，在此轮政策发布之前，自然资源部已经下发通知，要求各地新增土地供应量应结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量土地规模等因素考虑，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要参考指标。“去化周期”是指商品房的销售周期，新建商品住宅的去化周期通常由新建商品住宅存量除以前12个月月均成交量计算得出。

随着国家层面政策的进一步要求，自然资源部正准备出台相关政策措施，妥善处理闲置土地和盘活存量土地，支持地方政府因地制宜，灵活运用收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋表示，收回闲置用地不仅为持有这些地块的开发商提供了出路，使他们前期购买的土地资产得以激活，还能促使开发商有序退出市场。

按照自然资源部的计划，未来一方面将严格执行闲置土地的依法处置规定，另一方面将加大对存量土地盘活利用的支持力度，例如允许企业按规定调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求，或借助土地二级市场，支持预告登记转让、“带押过户”，鼓励土地转让或合作开发等多种方式。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池强调，本次政策明确支持地方遵循需求导向，合理定价回收闲置土地，用于保障性住房建设。这既体现了市场化法治化的方向，帮助开发商解决土地闲置问题，又增加了保障性住房的供应。

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