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深圳楼市成交量腰斩 新闻,深圳楼市成交量“腰斩”,指导价显威力

2023-03-02 07:11
来源:网络

1、2月交易不畅,但正如预想的那样

2月,深圳二手房成交7200余套,1月为1.53万套,环比下跌50%多。 合情合理的是,一是二月是春节,交易清淡。 特别是春节前2月8日以后,二手房指导价出台,不知如何落地,导致买卖双方观望、中介业务停止、二手房交易冻结。 二是当前政府政策、银行执行的态度比较坚定,使得购房者观望情绪加剧,不少卖家不愿让步,从而导致僵持和成交量下降。

2、市场热度依然,房价上涨动力强劲。

不过,即便是7200套的月度成交量,也只是在2016年以来春节当月的历史高位,低于去年春节1月的成交量,1月的1.5万套是2016年以来的历史最高值,市场热惯性仍在持续。 更重要的是,房价上涨的动力很强。 1月,机构披露的深圳二手房价格水平达到9万元; 70城市房价指数显示,深圳1月二手房价格环比上涨0.3个百分点,居全国第一(1.7 )、第二位的广州(1.4 )。 1月也比去年同期排名第一(15.3% ),而且第二(银川、9.7 )与她差距较大。

3、二手房参考价效应开始显现。

中原地产统计数据显示,深圳20个区域上周二手房业主报价下降。 这是必然的。 我以前就说过,深圳楼市的问题,首先是杠杆问题,然后是供需问题。 以杠杆作为购买力,以这种异化的购买力作为供求关系紧张的指标,掩盖了杠杆推动的作用。 高杠杆支撑的楼市,运行异常畸形,没有持续上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量,高房价这个话题就无从谈起。 楼市降温,预期开始走弱,买卖周期延长,购房者不活跃,举债购房者开始惊慌失措。 因为成本摆在那里。 此时,最好的选择是适当降低挂牌价格出售。 其实,这个过程在春节后就已经出现了。 也就是说,急于换房的人,会降低预期价格进行销售投资者会降价退款,落袋为安。 毕竟,如果是2020年初买的房子,早就赚大了。 一个铜板也不能不放过。

4、二手房指导价政策取向

首先,我在最近的公众号上讲得很清楚,所有银行必然会参考二手房的指导价,作为贷款评估价。 要说为什么,那是因为如果不表态的话,站位就会有问题。 但是,如何作为参考,这是大学的问题。 参考价是行政干预价,银行的评估价是市场价,两个价格的坐标本来就不一样,银行也感到困惑。 但一旦所有银行一致表态,背后就有某种神秘力量,意味着大家都必须这么做。 所以,这是从上到下在这个问题上的统一。 也就是说,只有固定价格,才能打破“去杠杆-房价上涨-实现预期-需求入场-去杠杆-房价上涨”的死循环,才能从根本上打破房价上涨的链条,遏制房价泡沫积累的根源。 当然,银行是企业,企业要尊重市场规律,政府指导价也要完善,要遵循市场现状和规律,还要更新,所以未来银行会在指导价的基础上进行一定幅度的调整,15%不是空的。

5、经营贷款是否参考指导价

我认为这是必然的。 无论是贷款、经营贷款还是消费贷款,只要在家里抵押,都需要评估值。 这个评估值只是一个标准,在政府指导价格之外还有另一个标准。 另外,与经营贷款无关,只住贷款的话,政策会打折。 而经营贷款利率原本低于房贷利率,除了控制房贷参考的评估价格外,购房者必然会转向利率较低的经营贷款。 而2020年以来,由于贷款利率和经营贷款利率倒挂,购房人过桥贷款、全额买房、以房抵押经营贷款是普遍现象。 因此,应把报考价格政策覆盖到所有以银行住房为抵押的贷款上,才能从源头上切断违规和去杠杆的逻辑,遏制房价上涨的根源之火。

6、对新房摇号新政的理解

这个政策是从上海学来的,政策越来越精细化了。 这标志着楼市管理能力的提升,也是一城一策的落地。 需要注意的是,近半年内,户籍落户3年以上才能买到,二手指导价、无房优先、积分封锁,打击经营贷款等,落地深圳、上海等热点城市,这是复杂一方面意味着交易成本增加,另一方面也意味着想要的房子不是有钱就能卖的,想卖的那套也不是什么时候卖都可以接受的(牌价太高会超过指导价)

但是,复杂的背后没有绝对的公平。 但是,一定有相对的正义。 相对正义背后的逻辑是,打击是通过挖洞获得资格,短线提前获利。 同时,政府对房地产的分配规则在深圳意味着一个家庭拥有家庭资产,能够应对真正意义上的各种风险。 人们对房子的诉求非常强烈,必须增加供给满足,但供给必须面向最需要的人。 3月,深圳新增供应5000套。 今后,在抑制房价上涨预期的基础上,每月、季度将常态化公布新增房屋规模分布在哪里,让购房者一目了然。

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