深圳一房子评估价600万降到200多万_深圳一房子评估价从600万降到200多万！有人3年前做了经营贷续不上了......业内称房价已基本触底

深圳一房子评估价600万降到200多万_深圳一房子评估价从600万降到200多万！有人3年前做了经营贷续不上了......业内称房价已基本触底最近引发大家的关注，相信大家都想知道这件事会有怎么样的发展？下面就让小编为大家介绍一下，一起来看看吧。

深圳一房子评估价从600万降到200多万！有人3年前做了经营贷续不上了......业内称房价已基本触底

近年来，一套位于深圳市的房产的评估价值从600万元人民币降至200万元人民币左右，这让三年前以高昂的价格购买该房产的人们付出了沉重的代价。

据了解，一些购房者在房地产市场的高峰期通过经营贷款购买了这套房产。然而，随着近期房价的下滑，该房产的评估价值也随之降低，导致续贷金额远低于首次贷款金额。因此，这些购房者面临着无法续贷、需一次性偿清巨额贷款以及因未能按时偿贷而导致房产被法院拍卖的风险。

在接受《每日经济新闻》采访时，多位银行业专业人士证实，由于房价持续下跌，当前银行贷款的评估价值约为2019年的水平。银行通常要求客户降低续贷金额或转移到额度较高的银行。

不过，也有业内人士透露，经营贷款的续期和审查最严格的时间大约是在两年前。当时，各家银行严格执行并抽查参考价，一些人甚至被迫取消贷款。如今，由于市场价格普遍下跌，经营贷款的办理条件相对宽松，这也为提高贷款比例和信用贷款的办理创造了机会。

深圳市房地产市场（图片来源于：每日经济新闻）

一位不愿透露姓名的购房者表示，他们在三年前用福田区的一套顶层复式住宅作为经营贷款的抵押品，本月即将到期。由于房价下跌，房产的评估价值大幅下降，使得续贷金额与首次贷款之间存在很大差距。为了应对这一情况，他们已经咨询了多家评估机构、金融中介机构和银行客户经理，但他们纷纷表示无法解决问题。

另一名福田区的金融服务公司经理告诉《每日经济新闻》，他们最近正在帮助客户处理续贷和转贷事宜。“许多客户由于房价跌幅过大，大部分银行不再提供续贷服务，只能选择转到其他银行。如果正常情况下房价跌幅超过30%，续贷时的额度将会大幅度削减。我们的客户通常是希望我们帮助他们找到新的渠道提高评估价值，从而提高贷款的比例。”

尽管出现了上述问题，但在市场操作中，有能力全额偿还贷款的购房者仍然是少数。更多的人需要寻求转贷或信用贷款的方式来解决困境。

一名银行高管在接受采访时指出，在评估价值低于原始贷款评估价值的情况下，他们通常要求客户降低续贷金额或转到其他额度更高的银行。这种情况非常普遍，大多数客户都会选择降低续贷金额。但对于那些关心贷款额度的投资客来说，他们会考虑转向其他小型银行。

另一位宝安区的金融服务公司经理透露，她每个月要处理十几笔房贷业务，其中一位客户的贷款金额从前段时间的380万元人民币降至280万元人民币。

此外，这位经理还提到，目前有许多低利率的产品可供选择。例如，有银行提供的贷款年利率仅为2.79%，每月利息为2.32厘，即100万元人民币的月供只需2320元人民币。她解释道：“由于评估价值的降低，银行只能通过降低利率来留住客户。”

值得注意的是，尽管评估价值有所下降，但与过去两年经营贷款严格审查和动态监管相比，现在的经营贷款办理似乎更加容易。有业内人士表示，现在经营贷款的续贷变得更为简单，审查并不严格。

根据观察，某些以前按指导价800万元人民币定价，但实际上市场价高达1100万元人民币的房产，以前常常用1000万元人民币左右的价值作为经营贷款的基础。随着房价下行，跟随指导价，这些房产的价值降至800万元人民币。而现在，按照评估价值计算，这些房产的价值可以升至80%甚至90%。一些外地银行甚至能提供更高的贷款额度，因此现在经营贷款的续贷不再是问题，只要有合适的途径就可以办理。

此外，《每日经济新闻》记者从采访中了解到，许多金融服务公司在年底推出了一系列优惠活动，如年利率2.8%的大礼包。一些公司的主打产品中，贷款比例可高达评估价值的70%-85%，最高可达2000万元人民币，年利率约为2.8%-2.9%，还款方式相当灵活，包括10年期的先息后本和随借随还。而且，即使是港台人士也可以申请此类贷款，贷款金额越高，利率越低。

与此同时，经营贷款续贷的压力也为原本审查严格的信用贷款提供了新的出口。多位中介人士表示，目前抵押贷款的房价下跌幅度较大，国有企业、互联网巨头和政府公务员等群体的信用贷款最高可达1000万元人民币，且无需抵押。

“去年下半年和今年，政策的主要方向集中在信用贷款上，因为房价下跌得太厉害了。”这位金融服务公司经理说道，“在利息方面，等额本息的最低利率仅为1.8厘，先息后本稍微高一点，最低为2.6厘。一家银行的信用贷款最高额度为300万元人民币，具体取决于收入和职位等级，一般的办理周期约为一个月。”

在过去三年的深圳市房地产热潮中，出现了一批教导人们如何购房的“导师”。那时候，市场上到处可见诸如“每个人都可以买房，直到实现财富自由”、“30万元人民币两年就能变成200万元人民币”、“某大学毕业生在深圳半年内购入价值千万元人民币的房产”等口号。

以深圳七部门调查发现的成员众多、提供虚假材料套取贷款的深房理为例，其团队的一些人员涉嫌伪造国家机关文件，规避资金流向监控等行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷款和消费贷款等多个类别，问题贷款金额总计10.64亿元人民币，其中涉及经营贷款3.80亿元人民币。

根据乐有家研究中心的数据，2021年至2023年间，深圳市二手房价从8开头逐渐跌至7开头，再到6开头，不断地下调。

2023年第四季度，深圳市二手房价平均为6.5万元人民币/平方米，较2021年的历史峰值8.3万元人民币/平方米下跌了22%，较2022年下跌了12%。价格下跌的现象越来越明显，市场上的优质房源数量增加，低价诱惑让买家的购买意愿增强，加快了需求的释放。

2023年排名前50的二手房交易区域中，仅有东门、华强南和福田中心区的房价上涨了1%，丹竹头、科技园和保税区的价格持平，其他区域大多出现下跌，跌幅在5%-20%之间。经过两年多的调整，价格已经基本触底企稳。

北京金诉律师事务所主任、创始人王玉臣在接受《每日经济新闻》采访时表示：

“与个人住房贷款不同，经营贷款需要每隔几年对房产进行一次评估。如果评估价值下降，那么在本次评估之后，购房人可以获得的贷款额度将会减少。因此，在借用新贷款偿还旧贷款的过程中，购房人需要先填补旧贷款的缺口，这将带来巨大的资金压力。”

王玉臣提醒道：“许多人会在中介的引导下采取过桥贷款、以贷养贷的方式填补这个漏洞。但是需要注意的是，这两种方式会产生新的成本。如果后续资金出现问题，不能及时偿还，债务将如同滚雪球一样不断增加。”

他还指出，参与经营贷款置换个人住房贷款的中介或银行机构，一旦被查处，也将面临处罚甚至刑事处罚的风险。无论是购房人、开发商、中介机构还是银行，在购房过程中都不能抱有任何投机取巧行为。在整个链条中，购房人看似得到了实惠，降低了成本，实际上却增加了许多潜在风险和未来的风险。而其他参与者看似得到了利益，实际上是违反了法律法规，无形中也增加了风险。

对于未来深圳市房地产市场的走向，乐有家营销总裁贺玲认为，经过两年多的调整，目前市场价格已经基本触底企稳，刚需和改善型购房者也开始利用这个机会寻找便宜的房源。春季过后，优质的房源将会被迅速消化，因此现在是一个抄底的好时机。

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