#房地产#央行率先行动！楼市进入重大历史时刻！重磅政策将应出尽出

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央行率先行动！楼市进入重大历史时刻！重磅政策将应出尽出

截至四月底，全国商品房待售总面积达到74553万平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积涨幅显著，达到了24.5%。当前，市场正在全力以赴地应对存量商品房的消化问题，预计未来将有更多城市的地方国有企业介入，通过购买存量房源并依据当地居民的实际需求，采取灵活多样的机制，旨在激活房地产市场的活力。

楼市依然深陷调整期。国家统计局于同日发布的2024年前四个月全国房地产市场基本状况报告显示，房地产的投资、销售和融资各项指标持续下滑。

国家统计局新闻发言人兼总经济师刘爱华在当天的新闻发布会上指出，下一阶段的工作应当根据房地产市场供需关系的新变化以及人民对于高品质住房的新期待，系统性研究并实施相应的政策措施，既消化现有房产库存，又优化增量住房供应，加快构建新的房地产发展模式，推动房地产行业的高质量发展。

从投资角度看，今年前四个月，全国房地产开发投资额为30928亿元，同比下降9.8%，降幅较前三个月扩大0.3个百分点。

在销售方面，1至4月份，全国新建商品房销售面积累计29252万平方米，同比下降20.2%，降幅较前三个月扩大0.8个百分点；销售额总计28067亿元，下降了28.3%，但较前三个月降幅收窄2.4个百分点。

房价方面，前四个月全国商品房平均销售价格为每平方米9595元，环比微升1.8%，但同比跌幅依然高达9.2%。尽管一些城市的高端项目销售较好，使得房价呈现稳定迹象，但这并未形成坚实的基础。

房企新开工和投资意愿降至低位。数据显示，今年前四个月，全国房地产企业的房屋施工面积同比下降10.8%，新开工面积则同比下降24.6%，这一指标已经连续31个月下跌。

资金层面同样不容乐观。在此期间，房企到位资金总计34036亿元，同比下降24.9%，不过降幅较前三个月收窄1.1个百分点。房企融资环境依然严峻。

截至四月底，待售商品住宅面积同比增长24.5%，这意味着去库存的压力增大。

从房企到位资金来源看，个人按揭贷款和定金及预收款的下滑最为明显，分别下降了39.7%和37.2%，作为房企资金的主要构成部分，这两项指标占比超过40%，为开发商提供了关键的资金流入。它们的大幅度下滑显示出居民购房意愿仍然较低。

中国人民银行的数据也证实了这一趋势。4月份，新增人民币贷款7300亿元，同比增长112亿元；然而，社会融资规模却减少了1987亿元，罕见地出现负增长。住户贷款总额减少了5166亿元，其中住户短期贷款减少了3518亿元，中长期贷款减少了1666亿元。住户部门中长期贷款的下降主要源于新发放购房贷款和偿还贷款两个指标的双双下跌。

4月份，企业债券融资新增规模仅为493亿元，同比减少了2447亿元，其背后的原因在于城投新增融资受到严格限制以及地产债发行困难重重。

克而瑞的数据显示，4月份，65家代表性房企的融资总额为280.07亿元，环比减少29.5%，同比减少56.5%。前四个月的融资总额共计1247亿元，同比降幅达到58%，其中以央企和国企的发债量较多。

2024年，房企仍处于偿债高峰期，既要面对大规模的债务偿还压力，也需要解决债务置换的需求。相关机构数据显示，今年的一季度和二季度都是到期高峰，到期规模均超过1500亿元，上半年房企的债务压力依然较大。

最近，东原集团和雅居乐两家房企因债务违约引发关注，反映出主要布局在弱二线和三四线城市的房企在市场深度调整下的经营困境。大部分违约房企的情况与此高度相关。因此，有专家建议强二线城市应推出力度更大的救市政策，尽快提振市场需求，化解房地产库存。唯有当这些重点城市的楼市基本面改善，整体楼市才能真正复苏，企业经营压力才能减轻，进而降低企业违约风险。

中央政治局会议在4月30日提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。之后，包括北京、深圳、天津在内的部分一线城市及新一线城市纷纷调整限购政策，如北京、深圳、天津放宽限购条件，杭州、西安更是放开了限购。

中指研究院的统计数据显示，近期一些城市的政策已经开始产生初步效果，核心城市的新房项目来访量和二手房带看量均有不同程度的增长，特别是杭州和成都取消核心区域限购后，对区域市场的活跃度提升起到了积极作用。

市场期盼的是，随着5月17日这场高级别重要会议的召开，有关消化存量房产和优化增量住房的强有力政策措施能够迅速落地。

据悉，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局以及国有大型商业银行等部门和机构已分别抽调房地产领域的专业人才组成联合工作组。“保交楼”救助措施的覆盖面有望进一步扩大，存量住房收购的政策也在酝酿之中，杭州市已经先行一步推出了相关政策。从各地发布的方案和试点后的成效来看，未来将有更多城市的国有资产参与存量房收购，依据当地居民实际需求，采取多样化的方式激活存量房和租赁市场。

这一系列举措无疑对房地产市场产生了积极影响，股票市场上房地产板块已率先作出回应。5月17日上午，港股内房股表现强劲，景瑞控股股价涨幅超过85%，阳光100中国上涨逾28%，德信中国和花样年控股涨幅均超过20%。

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