首套房商贷利率向3%靠拢_火线解读！楼市三箭齐发，出手还是再等等？

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火线解读！楼市三箭齐发，出手还是再等等？

5月17日，中国楼市迎来三项重大利好消息：首付比例调低、废除住房贷款利率下限以及公积金贷款利率下调。当日下午，在了解到微信群内关于这些政策的讨论后，居住在北京、正为孩子入学事宜犯愁的郭静（化名）对此产生了兴趣：“我首付不够充足，首付比例降低对我而言解了燃眉之急。尽管每月还款压力增大，但我可以考虑提前偿还贷款。本来预算就很紧张，现在反而开始担忧业主是否会临时提价，于是急于看房。”

然而，也有保持冷静的态度。久未在北京看房的张辉（化名）告诉中新经纬，他短期内并无重启看房计划，他表示：“首付降低对我吸引力不大，因为我原本就想多付些首付以减轻月供压力。真正促使人们去看房的关键因素还是房价，我会选择继续等待。”

政策公布后，中新经纬联系了多地房产经纪人。河南省郑州市一位房产经纪人表示：“此政策确实有益，尤其是对于刚性需求和改善型购房者来说，首付比例从最低20%降至最低15%，降低了购房门槛。”而上海的一位房产经纪人则透露，目前来电咨询的客户并不多。

在北京，现行最低首付比例为30%。政策出台后，意味着北京有望降低首付比例，但一位北京房产经纪人表示还需等待具体措施落地实施：“目前还没有业主提到要涨价，具体的细则尚未明确。”另一位北京房产经纪人指出，近期房源已经被消化一部分，业主报价也随之下降，建议有意购房者抓住时机出手。

看点一：首付比例创历史新低

当天，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文规定，首套住房商业贷款和二套住房商业贷款最低首付比例分别调整为不低于15%和不低于25%。

以贷款100万元为例，中新经纬计算得出，首套房首付由之前的最低20万元降至最低15万元，购房门槛随之降低。但同时，从银行贷款的金额也将从80万元增加到85万元。

易居研究院研究总监严跃进在接受中新经纬采访时表示：“这次的首付比例是历史上最低的，不仅是按揭贷款史上最宽松的政策，也是近年来各类购房政策中最宽松的一次。以往全国住房贷款首付比例最低为20%，但对于是否应该继续降低首付比例，业界一直存有不同的意见。显然，本次政策历史性地下调了首付比例。”

中原地产首席分析师张大伟分析称，政策实施后，意味着全国各城市的首套住房、二套住房的最低首付比例均可下调，这对于一二线城市影响较大，像北京这样的城市或许会大幅降低首付比例。

2023年8月底，全国首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%。同年12月，北京将最低首付比例从35%降至30%，但仍未达到最低20%的标准。因此，张大伟认为，各城市如何调整首付比例，还需要各地主管部门出台具体措施。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，目前，全国多地已将首付比例降至20%，二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%之间。此次首付比例下限下调政策出台后，预计会有更多城市跟进并落实，一线城市同样存在下调空间和预期，将进一步降低购房者置业门槛。

看点二：公积金贷款百万省息近五万元

本次政策对公积金贷款和商业住房贷款均有所调整。

中国人民银行发文宣布，自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率将下调0.25个百分点，五年以下（含五年）和五年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，五年以下（含五年）和五年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

当前，大多数购房者选择的公积金贷款期限在五年以上。以首套房公积金贷款100万元为例，采用等额本息还款方式，贷款期限为30年，月供将从4270.16元降至4135.57元，减少了约135元；总利息由53.73万元降至48.88万元，总计节省4.85万元。

对于已使用公积金贷款的购房者，是否能够享受最新的利率优惠呢？中新经纬以购房者的身份咨询了北京市住房公积金管理中心，得到的回复是，存量住房公积金贷款利率今年不做调整，将于明年1月1日起自动下调。而对于正在进行公积金贷款流程的贷款人，则需咨询具体办理贷款的相关部门。

严跃进指出，此前五年期以上的首套住房公积金贷款利率为3.1%，本次下调至2.85%。在商业银行贷款持续降息的大背景下，商贷利率与公积金贷款利率之间的息差已经变得不大，因此公积金贷款利率的下调是必然趋势。

看点三：商业贷款利率接近3%

中国人民银行还宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

东方金诚研究发展部王青、高级分析师冯琳团队认为，首套房二套房贷款利率取消下限意味着商业银行可根据当地楼市状况、贷款人信用风险等级等因素，自行决定当地房贷利率水平。这意味着接下来可能会出现较大幅度的居民房贷利率下调。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期多个热点城市已大幅度调整了首、二套房贷利率下限，甚至低至3.25%。从近期的金融数据可以看出，信贷增长已经由供给约束转向需求约束，即需求不足成为限制信贷投放，尤其是按揭贷款投放的主要原因。

张大伟分析认为，从全国范围看，除了个别一、二线城市外，大部分城市首套房贷款利率已经降至3.45%左右，部分城市甚至更低，达到3.25%左右。本次政策为房贷利率进一步下行提供了可能性，未来首套房商业贷款利率有可能接近3%。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商贷利率有望跌破3%，创下历史最低水平，进一步降低居民的贷款成本。

值得注意的是，中国人民银行还强调，其各省级分行应遵循因城施策的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，结合所在地房地产市场形势及地方政府调控要求，自主决定是否设定辖内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。银行业金融机构应合理确定每笔贷款的实际利率水平。

招联首席研究员董希淼指出，以前个人住房贷款利率形成了“三层定价机制”：第一层为全国层面，由人民银行确定全国性的利率政策下限；第二层为地方层面，人民银行分支机构在此基础上，确定当地的住房贷款利率下限；第三层为银行层面，银行依据借款人资质、自身资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。

“全国性住房贷款利率政策下限取消后，预计全国多数地区将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定。不过，一线城市仍可能设立住房贷款利率下限。”董希淼表示。

王青团队认为，“因城施策”和“房住不炒”的政策基调不仅适用于全国各地，并且是一项长期坚持的政策。例如在限购政策方面，预计在未来一段时间内，一线城市还将保留一定限购措施，而房贷利率下调也不会“一刀切”，一线城市下调的幅度可能会相对较小。

王青团队分析称，根据中国人民银行数据，今年3月末新发放居民房贷利率为3.69%。考虑到当前较低的物价水平，实际房贷利率（名义房贷利率-GDP平减指数）正处于历史高位，并且自2021年以来一直在上升。未来，监管部门可能通过窗口指导等方式，敦促商业银行加快下调居民房贷利率，直至房地产市场呈现出筑底回升的态势。同时，在当前市场环境下，无需过早担心新政可能导致的房价快速上涨问题。

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