楼市为何现在要去库存_楼市为何现在要去库存？“以购代建”能去库存吗？专家解读→

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楼市为何现在要去库存？“以购代建”能去库存吗？专家解读→

本周五，房地产市场迎来一系列重大利好消息，四大政策措施同步推出，涵盖了降低购房首付比例、调降公积金贷款利率、取消房贷利率下限以及将库存房源收购作为保障房。其中最为引人关注的是中国人民银行当天下午发布的决定，将提供3000亿元的专项再贷款，以支持政府储备房源行动，此举引发社会各界广泛关注。

那么，为什么当前房地产复苏的关键任务转变为去库存呢？根据国家统计局最新公布的数据，自四月以来，房地产市场的供需双方都在走弱，导致库存总量进一步增加。原因之一是三月份预期的楼市小阳春并未如期到来，市场需求持续收缩，进而引发了新的一轮房价下跌和更加浓厚的市场观望氛围。另一原因是虽然过去一年二手房交易有所回暖，但交易量的增长速度仍赶不上待售房源的增速，各地二手房上市数量屡创新高。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋指出，目前市场上存在刚性购房需求，然而由于销售量和房价的下滑，潜在购房者仍在持币观望。随着交易量和房价的不断下跌，开发商的资金链也面临压力，导致市场陷入一个向下的紧缩循环。在此情况下，政府需要出台相关政策来打破这种循环，促使市场回归平稳健康发展。

在今年4月30日召开的中央政治局会议上，中央首次明确提出要结合房地产市场供求关系的新变化和人民对优质住房的新期盼，综合研究制定消化现有房产库存和优化新增住房供应的政策措施。这也是多年来中央再次强调房地产去库存的重要性。根据记者获取的易居研究院等市场机构数据，当前库存高企的根本问题并非房地产企业提供过多房源，而是库存消化能力长期低迷，即销售疲软。易居研究院的统计数据显示，全国百城新建商品住宅库存销售周期已达到25.3个月，而合理的销售周期应在12至14个月之间。

易居研究院研究总监严跃进认为，当前推出的各项政策直指新房、二手房市场的消化问题，对改善市场情绪、房企销售状况和资金流动性等方面都将产生积极作用，有望对整体市场形成积极提振。

“以购代建”能否有效去库存？

在本次系列新政中，一项规定尤为醒目，即商品房库存较多的城市可酌情以合理价格收购部分商品房作为保障性住房，这一做法被称为“以购代建”。这种方式是否有助于加速库存消化？

近期，多地已纷纷出台“以购代建”政策，鼓励收购存量房作为保障房用途。如杭州临安区近日宣布将在区域内收购一批商品住房转为公共租赁住房；绍兴越城区批量购买商品住宅用于人才安居工程；南京市则表示将适时改建或收购存量住房作为保障性住房，同时盘活闲置土地和房屋。

当前各地政策显示，“以购代建”有两个主要目标：一是加速消化存量商品房库存，二是促进保交楼及房地产融资协调机制“白名单”的建立，以缓解房企面临的资金困境。专家分析，通过收购存量住房转化为保障性住房的方式，目前看来能够取得多重效益。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池表示，收购存量商品房作为保障房不仅可以助开发商顺利完成商品房的价值转化，还能增加保障房供应，满足更多保障家庭的需求，从而推动商品房市场与保障房市场双轮驱动、双轨并行，确保房地产市场的平稳健康发展。

专家指出，近期“以购代建”政策的落地执行，将在短期内为楼市带来一定的积极影响，尤其是在楼市调控政策转向去库存的大背景下，这些措施有助于减轻部分房企的资金压力，为楼市稳定注入短期支撑。而在各地实际操作过程中，如何保证资金来源的可持续性以及收储商品房的有效运营管理水平，则是检验政策成效的关键。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋提醒说，在此之前，自然资源部已经发出通知，要求各地新增土地供应需考虑当地商品住宅去化周期及盘活存量土地规模，视盘活存量土地规模为增量供应的重要参考。“去化周期”是指商品房的销售周期，新建商品住宅的去化周期通常是由存量与前12个月月均成交量的比例计算得出。

随着国家相关政策的进一步强化，自然资源部表示正准备出台一系列妥善处理闲置土地、激活存量土地的政策措施，支持地方政府因地制宜地采取收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置住宅用地。

易成栋教授指出，收回闲置用地实际上是为那些持有这些土地的开发商开辟一条出路，使他们前期购置的土地资产得以盘活，并促使这些开发商从市场中退出。

按照自然资源部的规划，未来一方面将严格执行闲置土地的法规处理，另一方面将加大对存量土地激活利用的支持力度。例如，允许企业在符合规定的前提下合理调整规划条件和设计要求，以更好地适应市场需求；或者发挥土地二级市场的作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励土地转让或合作开发等。

赵秀池教授强调，本轮政策明确提出支持地方遵循按需订购原则，以合理价格回收闲置土地用于保障性住房建设。这既体现出市场化法治化的指导思想，帮助开发商解决土地闲置问题，又增加了保障性住房供应，可谓一举两得。

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