上海已有开发商购房者动起来了_上海楼市迎来重磅新政，已有开发商、购房者动起来了

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上海楼市迎来重磅新政，已有开发商、购房者动起来了

上海重大房地产新政终于尘埃落定。“我的客户竟然比我还要早知道这个消息，好几个都已经把新政内容转发给了我，看来接下来的工作肯定很繁忙。”一位大型房产中介机构的内部员工在接受第一财经采访时表示。

5月27日，上海市发布了《关于完善本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。新政从社会保险缴纳年限、购房资格、首付比例、房贷利率等诸多方面全方位优化了楼市政策，旨在更好地满足市民的基本住房需求和多样化的改善型住房需求。新政将于2024年5月28日正式实施。

亿翰智库分析指出，上海作为首个积极响应政策号召并调整限购、限贷、利率等政策的一线城市，充分展示了其稳定市场的坚定决心和积极性。这些综合性的政策将着力于减轻居民的还贷压力，提振居民的信心。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，上海这一系列房地产政策将产生积极的作用和影响。政策兼顾市场调控与住房保障，兼顾存量与增量，既提升了住房品质，又促进了职住平衡，同时也更好地满足了市民基本住房需求和多元化改善性住房需求。政策的落地与实施将进一步引导市场预期，增强市场信心，从而促进上海房地产市场的平稳健康发展。

业内人士预测，其他三大一线城市以及其他省份也将积极响应，尤其是目前仍然实行限购政策的七个地区（北京、广州、深圳、石家庄、海南、天津），很可能将在现有的限购政策基础上进行调整。

购房资格限制的放宽成为此次新政最为瞩目的焦点，涉及到非上海户籍、人才、单身、离异、企业、多子女家庭、赠与等多个层面。

针对非上海户籍居民购房，新政将过去需连续缴纳满5年及以上社保或个税的要求缩短至连续缴纳满3年及以上。其中，在五个新城及南北转型等重点区域的非上海户籍人才购房社保缴纳年限由3年缩短为2年；而自贸区临港新片区依然维持缴满1年的规定。

此外，非上海户籍单身人士的购房区域也得以扩大，由原来的仅限于五个新城及南北转型等重点区域扩展至整个外环内的二手房市场；同样，原本限定在五个新城及南北转型等重点区域的非上海户籍人才购房区域，如今也扩增至所在区的全域。

这些政策放宽了购房资格要求，直接扩大了可购房群体及其购房范围。严跃进表示，简单来说，非上海户籍的购房者只要具备3年社保，无论单身还是已婚，都可以在市中心如黄浦区、虹口区等地购买一套二手房，这对于满足刚需住房需求提供了有力支持。

上海中原地产分析师卢文曦也表示，符合要求的非上海户籍单身人士可在全市范围内购买一套二手房，这样的措施给予了买家更多的选择余地。如果买家选择购买外环内的二手房，则意味着激活了存量市场，使得改善型买家有机会出售手中的二手房后再去购买新房，有利于打通新房与二手房之间的购房链路。

新政还对离婚购房及赠与的要求进行了适度放松。新的规定取消了离异购房合并计算住房套数的规定，夫妻离异后购房不再按照离异前家庭的住房套数计算。另外，对于住房赠与的情况，已赠与的住房不再计入赠与人的住房套数。

在此之前，上海曾在2021年初明确规定：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”同年7月，上海再次出台新规，明确了通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数。

卢文曦认为，这两项新规定实际上是对原有较严格的条款作出了合理的放宽，以免特殊时期的严格政策无意间损害到正常的住房需求。某中央企业在沪营销负责人也表示，放松离婚购房的规定意味着具有相应经济实力的客户可以通过离婚获取购房资格，这也有助于扩大改善型购房者的群体。

针对有两个及以上孩子的多子女家庭，无论是否属于上海户籍，均可在现行住房限购政策基础上再购买一套住房；同时，对于这类家庭，政策还优化了其在个人住房贷款中首套住房的认定标准，从而减少了购房利息支出。

亿翰智库分析认为，上海本轮政策不仅是为了提振楼市，更是为实现长期高质量发展储备力量，发挥城市优势吸引“人口”，提升城市活力，激发城市发展动能，有效缓解人口老龄化、少子化等问题的压力，未来有可能会进一步放宽相关政策。

进一步降低购房成本

在降低购房门槛的同时，上海还对住房信贷政策进行了有效优化，包括商业贷款和公积金贷款的首付比例、利率、额度等方面，以持续降低购房者的房贷成本。

首付比例方面，新政做出了大幅度下调。以前，首套房首付比例为30%，二套房首付则实行差异化政策，例如在青浦、嘉定等区域为40%，主城区则为50%。

新政实施后，首套房的首付比例降低到了20%；二套房首付比例依然实行差异化政策，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山六个行政区全域降至30%；而在主城区则调整为35%。

卢文曦分析指出，首付比例的大幅下降对刚需和改善型购房者的购买力释放起到了明显作用。对于改善型购房者而言，目前二手房交易周期较长且议价空间较大，卖家可能需要在挂牌价基础上打八折甚至更多优惠才能促成交易，这样的情况可能会导致业主推迟或搁置换房计划。

“但现在首付比例大幅降低，首次购房的首付压力显著减轻，有置换需求的业主不必急于卖旧买新，可以先购置新房，待卖出旧房后，房款还可以用于偿还贷款等用途。这样一来，交易过程中的紧迫感和焦虑情绪将会大大缓解。”卢文曦说。

与此同时，房贷利率的调整也能有效缓解月供负担。按照新政，首套房的商业贷款利率调整为LPR减45个基点，也就是五年期以上房贷利率最低可达到3.5%；二套房为LPR减5个基点，最低可达3.9%，而在嘉定、青浦等六个行政区则更低至3.7%。

中原地产估算，二套房的房贷利率降幅最大，从之前的4.25%降至3.9%。假设以等额本息方式贷款100万元，期限30年，那么月供为4717元，总利息支出为69.80万元，相较于原来分别减少了约202元和7.3万元。因此，组合式的金融政策确实能够让购房者切实感受到购房成本的降低。

政策公布后不久，开发商和购房者立即采取了行动。据上海龙湖青云阙透露，项目启动了“24小时不打烊”的模式，目前售楼处已经有购房者正在签订合同，部分客户正在沙盘前仔细探讨购房的最后一环细节。

之前提供折扣促销的项目已经内部通知将恢复原价。也有项目销售人员连夜预约客户，“昨晚有三四个客户过来洽谈”。不少房产中介也开始接待前来咨询政策的购房者，“正在为客户解读政策，确实是要忙碌起来了”。

某上海项目销售主管表示，本轮政策预计将加速那些社保差一点点时间的客户群体以及有购买第二套房需求的客户群体入市的步伐。

“六月份是一年上半年收尾的关键节点，此时出台政策对于稳固楼市交易具有重要意义。”卢文曦称，政策对刚需和改善型购房者都释放出了友好的信号，预计楼市成交量有望呈现出稳中有升的趋势。

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